Korttidsutleie i Italia: Hva har endret seg, og hva må du vite i 2025?

De siste årene har korttidsutleie i Italia – kjent som affitti brevi – vært gjenstand for omfattende debatt og reform. Allerede i 2017 ble begrepet formalisert gjennom decreto legge n. 50/2017, som definerte affitti brevi som leieforhold under 30 dager, uten krav om registrering hos skattemyndighetene. Men det var først med statsbudsjettet for 2024 og videre med lovendringer i 2025, at regelverket virkelig ble strammet inn.

Formålet med reformene har vært å:

• Bekjempe skatteunndragelse.

• Regulere konkurransen med hotellsektoren.

• Gi kommunene mer kontroll over turiststrømmer og boligmarkedet.

I denne artikkelen gir vi deg en oppdatert og komplett oversikt over hva som gjelder nå – inkludert de siste endringene fra høsten 2025.

1. Obligatorisk identifikasjon av gjester

Alle som leier ut bolig til turister, må:

• Kontrollere ID ved innsjekk.

• Rapportere gjestenes opplysninger til politiet via portalen Alloggiati innen 24 timer (eller 6 timer ved opphold under 24 timer).

• Dette gjelder også ved delvis utleie eller fremleie.

  
  

2. Keybox og fjerninnsjekk

• Nøkkelbokser er tillatt, men kan ikke plasseres på offentlig eiendom.

• De kan brukes på privat eiendom, som inngangsdøren.

• Fjerninnsjekk er fortsatt i en juridisk gråsone, men nasjonale retningslinjer er under utvikling.

  
  

3. Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Fra 2. januar 2025 må alle utleieenheter ha et CIN:

• Må vises i alle annonser og fysisk på bygningen.

• Søkes via den nasjonale databasen BDSR.

• Manglende CIN kan gi bøter fra 500 til 8 000 euro.

  
  

4. Sikkerhetskrav

Alle boliger som leies ut må ha:

• Gass- og karbonmonoksiddetektorer.

• Minst én bærbar brannslukker per 200 m² og per etasje.

• Dette gjelder også for ikke-kommersielle utleiere.

  
  

5. Skatt: Cedolare secca og nye satser

• Cedolare secca på 21 % gjelder kun hvis du ikke bruker digitale plattformer (som Airbnb, Booking).

• Bruker du slike plattformer, øker skattesatsen til 26 %.

• Plattformene må fra 2025 holde tilbake skatten automatisk og rapportere til skattemyndighetene.

• Dette gjelder også for privatpersoner.

  
  

6. Profesjonell grense: 4 enheter

• Eier du mer enn fire utleieenheter, regnes du som næringsdrivende.

• Du må da ha Partita IVA og følge ordinær beskatning og administrative krav.

  
  

7. Kommunale begrensninger

Flere byer har innført egne regler:

• Forbud mot keybox i historiske sentre.

• Krav om bruksendring eller minimumsareal.

• Kommunene har fått mer kontroll, men ikke rett til å forby affitti brevi generelt.

  
  

8. Gråsonen: Kontrakter over 30 dager med turistformål

Det finnes en kategori som ofte havner i gråsonen: turistutleie over 30 dager. Disse kontraktene:

• Er ikke affitti brevi (maks 30 dager).

• Er heller ikke vanlige boligleiekontrakter (4+4 eller 3+2).

• Er ikke Contratto transitorio (30 dager til 18 måneder) som krever dokumenterte grunner som arbeid, studier eller helse.

• Brukes ofte av digitale nomader, pensjonister eller langtidsferierende.

Viktige punkter:

• Kontrakten må registreres hos Agenzia delle Entrate.

• Ingen tjenester (som rengjøring eller måltider) kan tilbys – ellers regnes det som hotellvirksomhet.

• Turistskatt gjelder vanligvis ikke for opphold over 30 dager.

• CIN er fortsatt påkrevd.

• Skattesats: Kan være 21 % eller 26 %, avhengig av om utleien skjer direkte eller via plattform.
  

Kort oppsummert: sjekkliste for deg som utleier

•  Har du søkt om og fått CIN?

•  Har du installert brannslukker og gassdetektor?

•  Har du rutiner for ID-kontroll og rapportering?

•  Vet du hvilken skattesats som gjelder for din utleiemodell?

•  Har du valgt riktig kontraktstype i henhold til formålet med utleien?

•  Følger du kommunale regler for utleie og annonsering?

Har du spørsmål eller trenger hjelp?

Regelverket for korttidsutleie i Italia har blitt mer komplekst og detaljert – og det er lett å gå seg vill i krav, kontraktstyper og skatteplikt. Enten du allerede leier ut, vurderer å starte, eller bare vil sikre at alt er i orden:

Ta gjerne kontakt hvis du ønsker:

• En personlig gjennomgang av situasjonen din.

• Hjelp til å velge riktig kontraktstype.

• Maler for kontrakter eller sjekklister.

• Oversettelse og tilpasning av dokumenter.

  
  

Jeg hjelper deg gjerne med å gjøre det juridiske og praktiske trygt, forståelig og gjennomførbart – på både norsk og italiensk.

Bare legg igjen en kommentar, send en melding på whatsapp eller ta kontakt via nettsiden – så tar vi det derfra!